原创|资管裕道人

在行业持续承压的背景之下，兴业信托遇到了不小的“麻烦”。

作为市场上仅有的四家“银行系”信托公司之一，兴业信托背靠兴业银行，依托“兴业系”全牌照体系，过于一直给市场以稳健的印象。

(资料图片仅供参考)

到了房地产行业剧烈调整的2021年，即使如兴业信托，也不可避免陷入到了一系列违约项目当中。回顾众多合作房地产公司，前有泰禾，后有旭辉。

而最近把兴业信托送上热搜的，就是位于旭辉违约杭州萧山新塘的项目（筑地 D015集合资金信托计划，下称“旭辉筑地”）。随着这位民营房企的“优等生”开始出险，与之合作的信托公司也开始出现了项目违约以及舆情发酵。

兴业信托眼下正经历着包括地产违约、舆情发酵等影响。在整个行业剧烈变动之际，没有一家信托能够幸免，有道是“覆巢之下无完卵”。

真正让人关注的其实是兴业信托突然变脸的业绩，从2021年的9个多亿直接到2022上半年的-3.77亿元，净利润从正到负；落差之大，对比强烈，让业内感到震惊。

对于兴业信托而言，真的是不得不敲响警钟了。

旭辉筑地项目引发的风波

10月28日，部分自媒体披露收到兴业信托投资人的情况反应。其于2021年4月购买的旭辉筑地 D015集合资金信托计划，合同给定于2022 年10月20日到期，不能兑付。从10月20日到11月14日，10个工作日已经绰绰有余。筑地项目目前属于实质性违约，这一点没有任何疑问。

该项目的具体情况：来自推介材料显示，该信托计划的规模为4.5亿元，分四期发行，首期成立于2021年4月20日，到期日固定为 2022年10月20日。由于该项目属于股权类项目。所以并没有预期收益率（业绩比较基准），但投资人称兴业承诺不低于7.5%。

该项目投向为浙江省杭州市萧山区南秀路与新如路交汇处“滨旭府”项目，由于旭辉承担对赌回购义务，本质为旭辉集团的债权融资项目，即明股实债。

早在9月份，该项目已经出现了端倪。来自兴业信托发布的《2022年第三季度信托资金管理报告》中称：“本信托已触发对赌条款，我司作为受托人于 2022年8月17日向旭辉集团股份有限公司和杭州旭辉置业有限公司发送《提前回购通知函》，要求旭辉方提前对标的股权进行回购。2022年9月29日，我公司基于旭辉舆情再次向旭辉集团股份有限公司和杭州旭辉置业有限公司发送《提前回购通知函》，要求旭辉方尽快对标的股权进行回购。”

截至产品到期日，旭辉集团仍未兑付，构成违约。

违约的背后，是旭辉日益趋紧的现金流和不断下降的信用评级。

公开资料显示：今年3月以来，旭辉集团的财务不断恶化，股价下跌超50%以上，国际信用评级不断被降级。10月17日，旭辉控股(集团)公司家族的评级被穆迪从“B3”下调至“Ca”，高级无抵押评级由“Caa1”下调至“C”，展望维持负面。

分析师表示表示:“评级下调和负面展望反映了该公司流动性和违约风险上升，以及公司流动性压力和经营业绩压力导致债权人复苏前景趋弱。”

围绕旭辉筑地项目，争论远不止于违约那么简单。

最受关注的莫过于该产品的风险评级。资料显示：该产品被定为A2，通过兴业信托过往信托产品风险等级来看，大致对应于银行理财R2的水平，即中低风险。但明眼人一看便知，作为股权类信托产品，存在流动性、估值以及非债务刚性的特点，即使有集团回购，其风险等级高于债权类项目。

尽管存在“明股实债”，但该产品风险等级划分为中低风险是否合适?难道是对旭辉的履约能力过于自信？还是前期尽调当中存在疏忽？由此牵出是否充分披露风险以及合格投资人的认定问题。

鉴于旭辉目前的现状短期内无解。只有等杭州项目如期实现销售之后，才能确定最终的兑付。面对投资人上门诉求，兴业信托并没有选择先行垫付。

兴业与泰禾的“恩恩怨怨”

旭辉筑地项目，属于兴业信托众多房地产项目中的一个。在此之前，兴业与泰禾的恩恩怨怨也引发了不小的关注。

再过去，房地产企业与信托公司可谓是唇齿相依，唇亡齿寒。

作为信托公司传统业务的“三驾马车”之一，在房地产快速发展时期，信托公司通过发行信托计划等多种方式与房企深度捆绑。而地产不仅让信托公司大赚特赚，还收获了一批重视的地产信托投资人。

当行业下行，房企流动性集体遭遇问题的时候，信托公司不仅成为了地产的追债者，也成为了万千投资人“讨伐”的对象。

风水轮流转，万物皆周期。

今年的6月9日，ST泰禾公告，旗下厦门泰禾将持有的福建泰维置业有限公司60%股权，转让给兴业信托，交易对价为23.53亿元。

作为最早出险的房企之一，泰禾的债务重组工作一直备受市场关注，也因种种原因，重组推进工作也是困难重重。2022年以来，泰禾相机出现业绩大变脸、净利润连续亏损被“ST”以及董事长被带走协助调查等事件，使其债务重组工作雪上加霜。

据悉，此次交易对价的23.53亿元，将用于偿还ST泰禾对兴业的部分债务，加快项目的开发与运营，仅仅只能缓解一部分资金压力。面对债务压顶的泰禾，算得上是难难得的好消息。

撇开泰维置业项目背后的细节，对于信托公司而言，处置地产项目最好的方式无疑是市场化销售。而直接收购持股项目，更多是无奈之举，这一点已经在其他重仓地产的信托公司身上得到了淋漓尽致的体现。

颇有一种哑巴吃黄连，有苦无处说。

公开信息报道显示，此次兴业信托回购的价格主要由以下几方面组成：标的公司标的股权对价+股权收购溢价款+回购时兴业向项目公司提供的股东借款余额（如有）+兴业信托持股期间向项目公司提供的股东借款资金成本。

分析认为，泰禾实际上为白塘湾项目找来了一位财务投资者，建设和运营还掌握在泰禾这边上，而兴业信托给泰禾的最长期限，是三年。

目前，泰维置业的股权登记信息已变更完成，其由兴业信托、汇明昇集团持有60%、40%股权。而转让前，泰维置业分别由厦门泰禾、汇明昇集团持股60%、40%。

债务压顶的泰禾

当房企陷入困境，项目停滞，信托公司公司会如何处置？

从过往的操作来看，一般有以下三种：挂靠有资质的地产开发平台，寻找代建，信托出资，销售溢价归信托公司；二是寻求收购方，引入增量资金或者直接将接盘项目出售。

很多时候，信托公司躬身接盘是不得已而为之，成为推动项目得以复工复产的重要力量。而信托公司与房企，债权人与债务人的身份，也常常让两方对簿公堂。

同样处在危机中的包括恒大在内的等房企，就曾多次将各地的项目转给与之合作的信托公司，自己全盘退出。作为有着千亿级别规模的泰禾，出险后对信托公司的影响也是广泛存在的。

近两年里，泰禾及其关联公司与信托公司对簿公堂，早已经不是什么新闻:

2020年7月，因17.49亿元金融借款合同纠纷，西部信托对泰禾集团及北京泰禾提起诉讼;

同年8月，因金融借款合同纠纷，四川信托对泰禾集团及相关当事人提起诉讼。请求判令泰禾集团偿付本金39.95亿元及相关利息、罚息等，共计47.97亿元；

2021年，泰禾集团因借款纠纷先后被四川信托、中原信托、长安信托、渤海信托、西藏信托等信托公司告上法庭；

根据泰禾披露的2021年报显示，除债券外，泰禾已逾期的银行贷款、信托贷款等有息债务257.82亿元，其中债务本金143.72亿元，债务利息114.1亿元。而截至4月28日，泰禾集团已到期未归还借款金额354.33亿元。

目前，这些债务仍在重组推进中，很多事情都是未知数。

值得一提的是，在众多信托融资中，兴业信托与泰禾的合作不可谓不广，支持力度不可谓不大。来自乐居财经的报道显示，泰禾目前在案的信托融资合计155起。其中与兴业信托达成的融资高达22次。其自身与旗下公司通过兴业信托的融资金额超160亿元。

随着泰禾集团危机的持续发酵，其债务重组工作注定不顺利。

业绩敲响警钟

在房地产行业整体下行时期，信托公司地产项目出险是大概率事件。

比起泰禾，真正值得关注的是兴业信托的业绩大变脸。在下行时期，除了少部分信托公司以外，大部分信托公司都出现一定程度的下滑是正常。

从2020年到2022上半年经营业绩来看，兴业信托变脸之快，营收净利润下滑之快还是大大超出了市场和笔者的预料。这“惨不忍睹”的业绩，才是真正敲响的一记警钟！

来看数据：

2020年．兴业信托实现营业收入53.42亿元，同比增长19.76%，当年营收超五矿信托；净利润16.61亿元，同比下降0.28%，当年净利超外贸信托，当年的评级是A。

2021年，兴业信托实现营业收入为54.76亿元，同比增长2.51%；净利润9.35亿元，同比下降43.71%。仅仅是上半年，兴业信托净利润同比出现了大幅度的下滑。

也正是这一年，兴业信托因存在违法违规行为连收两张罚单，被福建银保监局共罚没380万元。根据信托百老汇的报道显示，2021信托公司评级中，兴业信托失去了A类评级。

对于这样的业绩，兴业信托方面回复记者称：2021年，受到外部监管政策趋严、宏观经济下行、房地产等行业风险积聚爆发等多重因素影响，公司虽极力加强风险管控，大幅压缩退出风险项目，但因部分风险项目年内集中下调风险分类导致自营资产不良率有所攀升。

而到了2022上半年，兴业信托的业绩更是让人“大受震撼”。百佬汇数据显示，兴业信托上半年取得净利润为-3.77亿元，另外三家分别是华辰信托（-0.44亿）、民生信托（-0.73）和华澳信托（-7.96亿）。彼时由于ST安信的业绩尚未公布，兴业信托净利润位列所有公布经营业绩的57家信托公司的倒数第二位！

作为兴业银行控股子公司，作为兴业集团重要成员之一，作为市场上仅有的四大银行系信托公司，兴业信托2022上半年的经营业绩怎一个惨字了得？

诚然，面对下行的经济和不断出现的房企，多数信托业绩出现了不同程度的下滑，银行系的上海信托、交银信托也受到了一定的影响，但是净利润由正转负的，兴业信托是少数。

关于业绩下降的原因，兴业信托在官方公告当中并未提及，毕竟不是正面。不过从自营资产不良率中，或者可以找到部分答案。

据统计，目前安信信托、民生信托、万向信托、华宸信托、兴业信托的自营资产不良率依次为99.07%、61.00%、42.90%、39.28%、21.63%。其中，万向信托和兴业信托属于新晋，亦是不良资产规模同比增加的2家。兴业信托2021年末固有业务不良资产余额为50亿元，同比增48.58亿元，自营资产不良率上升20.77个百分点。

兴业信托固有资产不良上升如此之快，确实有些出乎意料。

根据兴业信托现状，不难推测，固有资产大概率是承接了逾期的自营信托计划或者是直接放贷给违约的交易对手，而不会是投资亏损。

针对不良资产，兴业信托进一步表示，公司将持续加强不良资产清收处置力度，针对不同项目特点制定一户一策处置计划，推进特殊资产专业化经营，探索运用投行理念重组不良资产，充分挖掘不良资产价值，提高处置效率和效益。

写在最后

7月19日，兴业信托传达学习兴业银行2022年半年工作会议精神，研究部署贯彻落实举措。强调了如何有效服务总行、联动分行、发挥自身禀赋优势，深入融入总行“1234”战略和“四稳四进”策略，有序调整传统业务，加快培育转型业务等内容。

8月4日至5日，兴业信托召开半年度会议，强调了三方面的内容：一是统筹业务发展的“稳”与“进”，巩固基本盘，加快布局转型，提升核心服务能力，确保资产质量安全稳定；二是全面激发改革动能，增强改革的系统性，建立科学合理的激励机制和容错机制；三是践行数字化战略，推进核心系统落地见效，赋能业务发展。

从半年度会议中可以看到，针对兴业信托当年面临的问题，管理层强调了资产质量安全稳定，风险防控是底线等。可以视为对当前兴业信托风险和经营现状的回应，更值得关注的是接下来的行动。

越是行业下行时期，越是考验各家信托公司核心竞争力的时候，差距也由此拉开。

作为“银行系”的信托公司，兴业信托长期位于行业里的中上游，虽然距离TOP10的公司有一定的差距，但一直都算得上是“稳健发挥”的好学生。而此次“中考”排名和成绩的突然坠落，确实算得上是一记警钟。

兴业信托未来何去何从？筑地旭辉项目又将迎来怎样的解决方案？

答案只能交给时间。