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当前简讯:陈序平:要增肌也要控重,龙湖选了一条更“辛苦”的路

2023-03-21 17:26:23 来源:蓝鲸财经



【资料图】

在房地产行业继续震荡下行的2022年,龙湖无疑是一抹亮色。

3月17日,龙湖集团发布的2022年度业绩显示,2022年龙湖实现营业收入2505.7亿元,同比增长12.2%;实现归属于股东的核心净利润225.4亿元,稳中有增。收入和盈利实现双增长,这在2022年非常难得。

其中,由运营及服务业务组成的经营性收入更是实现236亿元,同比增长25%,5年复合增长35%,经营性利润占比达27%。

“集团将继续稳步实现存量增长,争取未来5年内经营性利润占比达到50%,使利润结构更加优化,利润盘面更加健康,也将成为龙湖在穿越周期之后,后续可持续发展的重要保障。”龙湖集团董事长陈序平在业绩会上表示。

基于此,龙湖下一步将更加重视资产质量,多元业务也将变成“1+2+2”模式,即一个开发航道、两个运营航道以及两个服务航道,也即“三条曲线”。

“这势必是一条更辛苦的路”,陈序平说。在控制负债总额的情况下,既要实现利润稳中有增,还要优化资产质量,“就像要增肌,但体重不能增加。这就需要管理层更加自律、更加提高经营水平,这是一条难而正确的路,我们会坚定前行。”

开发:土储充裕,城市聚焦

龙湖集团已形成开发、运营、服务三大业务板块,涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务协同发展。

2022年,龙湖实现开发业务营业额2270.2亿元,同比增长11.0%。实现合同销售额2015.9亿元,销售总建筑面积1304.7万平方米,销售单价15451元/平方米,其中,长三角、环渤海、西部、华南及华中片区分别占比38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

截至2022年底,龙湖已售出但未结算的合同销售额为2270亿元,面积约1480万平方米,为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

与此同时,龙湖还坐拥充裕的土地储备和货值。截至2022年底,龙湖土地储备合计5795万平方米,权益面积为3975万平方米。按地区分析,环渤海、西部、长三角、华中及华南的土地储备分别占31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

2022年,龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米,权益面积为291万平方米,平均权益收购成本为10461元/平方米,长三角、西部、华南、环渤海及华中分别占51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。持续聚焦核心城市的核心区域,是龙湖一直以来的布局策略。

陈序平判断,在经历了深度调整之后,房地产行业拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化,具备产业与人才支撑的核心城市,实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导,客户对产品质量、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式,回归产品主义及盈利本质。

这些新出现的特征,恰似为龙湖定制。据集团管理层透露,2022年龙湖实现销售去化比58%,今年将继续通过弹性供货,根据市场变化调整销售策略,一城一策,有望实现超60%去化。

安全稳健,始终是龙湖的底色。截至2022年底,龙湖在手现金为726.2亿元,净负债率为58.1%,剔除预收款后的资产负债率为64.8%。平均借贷成本继续降低至4.10%,一年内到期债务206.6亿元,占总债务比例为9.9%,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为2.61倍。

运营:开疆拓土,轻重并举

持有物业的运营收入,正在成为龙湖的重要利润来源。

目前龙湖的运营业务主要为商场,分为三大产品系列:一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。除商场外,冠寓也已陆续在多个一二线城市开业运营。

2022年,龙湖运营业务不含税租金收入为118.8亿元,同比增长14.1%。其中,商场、冠寓及其他收入占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。运营毛利率为75.6%,同比增长0.9%。

截至2022年底,龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市,尽管面对疫情等不确定因素的挑战,龙湖全年仍新增运营15座商场(3座轻资产,12座重资产),首进青岛、南昌、沈阳、宁波等城市,全国网格布局进一步巩固。

2022年累计开业运营商场76座,已开业运营商场建筑面积达722万平方米(含车位总建筑面积为927万平方米)。商业整体出租率93.9%,租金增长16%至94.3亿元,5年复合增长27%。

据管理层透露,目前龙湖在手商场139座,今年预计在北京、杭州、苏州等城市新开业约10座商场,未来也将保持每年10座的开业速度,轻重并举。

后疫情时代的商业赛道激烈竞争,对于商业领域头部玩家的管理运营内功,要求也越来越高。龙湖商业以商户为支点,通过内容创新,实现品牌与场景升级,满足人们不断变化的消费习惯和需求。

作为长租公寓领域的领军企业,龙湖冠寓是龙湖集团2016年面向Z世代年轻人群租住生活形态及消费升级需求,推出的集中式长租公寓品牌,与商业投资共为龙湖运营业务的重要组成部分。

2022年,龙湖冠寓实现租金收入24.4亿元,同比增长9%。截至2022年末,冠寓已在全国高量级城市开业11.6万间,管理规模超过16万间,据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示,冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

在规模扩张的同时,冠寓实现整体出租率为88.5%,其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。一组数据显示,目前,在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家门店。

服务:苦练内功,静待花开

在开发和运营业务之外,服务业务收入也在形成新的增长极。

2022年,龙湖实现服务业务及其他不含税收入为116.7亿元,同比增长38.6%;毛利率为28.9%,同比增长9.7%。

拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活,依托稳定增长的物业管理业务以及商业运营业务,营业收入首次突破百亿元,同比增长24%,综合毛利率为34.3%,在管面积继续增长达3.2亿平方米,客户满意度连续14年保持90%以上。

截至2022年末,龙湖智创生活运营服务的购物中心达76个,此外已与139个购物中心项目订立商业运营服务合约,并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间,以及亮马河、都府堤等城市服务领域,印证了服务半径延伸的可能性。

此外,龙湖集团全新智慧营造品牌——龙湖龙智造,也已快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前,龙湖龙智造累计获取建管项目近40个,总建筑面积超700万平方米,业务遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一二线城市。

龙湖龙智造助力智慧城市营造,创造符合未来发展趋势的城市空间,这是龙湖基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物,也是洞察行业机会、布局长期业务的重要战略。

在龙湖管理层看来,服务业务重在苦练内功、做好准备,随着行业逐渐复苏,便可顺势而为,静待花开。

可以看到,2022年,运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源,联合地产开发业务,三大业务板块协同发力,为龙湖贡献稳定的收入与利润。

(文章来源:蓝鲸财经)

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