观点网近期，卓越集团旗下卓越商管发布2022年第一期中期票据公告，本期中票拟发行6亿元，期限为3年，申购区间在3%-4.3%之间。

据悉，该笔债券由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。本期中票募集资金将用于项目建设、购回及偿还公司及公司子公司境外美元债券等用途。

公告中提到的“全额无条件不可撤销连带责任担保”是当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，中债信用增进公司既对债权人权益提供了保障，也为民企融资“保驾护航”。

(相关资料图)

继第一批示范民企获得增信融资后，卓越商管6亿元中票再获中债信用增进公司全额担保，也是该类型债券的第6笔，也同时是非示范房企的首笔。值得注意的是，卓越商管也是今年首笔发行美元债的民营房企。

双发美元债

2020年以来，国内房地产行业受“三道红线”调控，一批通过高负债、高杠杆发展的企业由于踩入“黄”线甚至“红”线后，面临难以获得新增融资的局面。随着部分房企违约及停贷风波等事件冲刷下，房企的融资节奏、募资规模及定价水平均受较大影响。

但今年3月，卓越商管却成功发行了民营房企的首笔美元债，发行规模为1亿美元的优先票据，债券期限3年，发行利率为2.91%。该利率也是卓越商管境外发债利率最低的一次。

观点新媒体了解到，该笔美元债的用途为对现有债务进行再融资，另外这笔美元债采用的是备用信用证发行的方式，由浙商银行深圳分行提供以美元计价、不可撤销的备用信用证。

由于浙商银行为此次发债提供担保，因此这笔债券的发行评级与浙商银行发行人信用评级持平，同为“BBB-”，票据峰值订单达1.7倍的表现背后也是投资者的认可。

年初至今，众房企在海外融资普遍吃紧，整体的融资环境并未得到有效改善。而深耕于深圳本土的民营企业卓越商管，却顺利发行今年民营房企的首笔美元债，还在7月再发一笔，而双发美元债的背后是银行增信背书。

7月22日，卓越商管再发一笔美元债，规模为1亿美元，为3年期，利率为4.3%，用途同为对离岸债务进行再融资，同样是有着银行的信用背书，只不过这一次信用背书是由招商永隆银行深圳分行提供。

银行的信用背书，是卓越商管能够逆势发债的关键。观点指数在2022九月房地产企业融资能力表现报告中提到，1-9月房企在美元债发行端的表现为252.1亿美元。在过去的9个月中，美元债券融资也达到了近5年来发行最低值，同比下降约61.4%。

基本面

今年6月，联合资信在对卓越商管的跟踪分析和评估中，确定维持其长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。跟踪评级报告指出，卓越商管作为卓越集团重要控股平台，在区域布局和土地资源等方面仍具有较强优势。

卓越商管的土地储备主要依靠卓越集团拿地后的再注入。截至去年末，卓越集团对其注入旧改土储规划建筑面积合计645.57万平方米，其中已取证面积67.60万平方米；在可售项目中，注入建筑面积合计71.03万平方米。

虽然在业务开展上缺失独立性，需依靠卓越集团的商业业态和综合体业态项目注入，但这部分所获的土地主要位于深圳，且为城市更新用地，有着成本低区位好的优势，这些项目的注入也保证了卓越商管的未来盈利空间及业绩活水。

数据显示，2021年末，卓越商管在售项目未售面积98.95万平方米，预计可满足公司未来一年以上的销售需要。在售项目区位中，主要分布于大湾区和长三角地区。

但随着地产行业利润率下滑以及卓越集团注入的招拍挂项目增加，卓越商管也面临一定的盈利下滑风险。今年上半年，卓越商管营业收入为86.03亿元，按年增长10.81%；净利润则继续下滑32.68%，至7.59亿元；归母净利润也同比减少8.4%，至7.01亿元。

在房地产行业的下滑影响下，卓越商管却得益于其核心城市核心区域的布局，使租赁服务收入持续保持增长，实现了较稳定的现金流和利润。2019年至2021年，卓越商管租赁服务收入按年增长9.8%及24%。去年末其租赁服务的毛利率已达91.70%。

截至2021年末，卓越商管主要持有13处物业，11处位于深圳，2处位于青岛。具体上看，9处物业出租率达到90%以上，多数达成84%以上的出租率，仅有位于深圳前海壹号写字楼因运营时间较短、出租率相对较低，达68%。

债务方面，卓越商管杠杆率不高，表内结构较为稳健。截至2022年6月末，卓越商管有息负债总额为254.29亿元，较去年同期下滑42.67%，总负债为1027.88亿元，也较去年下滑6.79%， 公司全部债务规模较年初显著下降。

在今年房企美元债密集到期、违约风险显著上行的大背景下、发债机构对于房企融资门槛依然收紧，卓越商管却两度获得资本市场肯定，并获中债增公司担保发债，或主要得益于其稳健的基本面。