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◎ 编辑 | 密探君

近一周以来，房地产金融“暖风”频吹，似乎又唤醒了存亡关头的大型民营房企们绝处求生之梦。

【资料图】

昨日（11月15日），银行间交易商协会对外披露了“‘粤系房企’合景泰富集团旗下广州合景控股拟发行13亿元中票融资初稿”的重大消息。一时间，在业内鼓舞人心。

为何如此？合景泰富10月份曾对旗下一笔涉资6.36亿美元债进行交换要约，无疑暴露出公司“资金链严重吃紧”的一面，但最终顺利完成展期。

如今，合景泰富大胆抛出13亿元境内中票融资计划，说明了大型民营房企及时处理好境外债（包括重组、展期等）且境内债无违约，就可以借当前政策暖风在银行间市场发债。

受惠于这一波“救房企”的重大政策利好，已有多家大型房企积极行动了。

11月9日，龙湖已拿到银行间交易商协会200亿元发债计划，首笔20亿元目前处于“已上会”状态，万科20亿元发债处于“预审中”，金辉20亿元发债完成注册。

此外，新城控股公告拟在银行间市场申请150亿元发债，保利发展也拟在银行间市场发债100亿元。目前看，这两家还只是意向，暂未提交注册所需的相关资料等。

这些部分房企此次发债额度之大，近两年来非常罕见。从合景泰富此次13亿元发债计划看，期限3年，而且无担保。

其明确说，13亿元募集资金将用于项目开发建设、购回或偿还合景泰富美元债券等，且可以根据实际资金使用需要，在相关用途之间合理调剂。

“补血”项目涉及13个，包括广州朗悦公馆、花䕕四季、臻湖誉园3个，佛山天銮、肇庆万景峰、惠州合景阅山郡·天樾四季、杭州揽月臻翠府、徐州珑樾东方、天津领峰、天津珒悦府、武汉梧桐四季、梧州合景启迪冰雪小镇、昆明云湖天境。

当然，从“家底”看，合景泰富的优势是长期聚焦一二线城市，粤港澳大湾区及长三角区域销售贡献占比77%，一二线城市占比90%，住宅及商业各占比81%、19%。

目前，特别是合景“悠方”为代表的11个自持优质商业体，北京、上海、广州、成都、苏州、佛山等6座城市，为其发债融资提供了重大保障。据合景泰富披露，截至今年6月底，公司手上的投资物业账面值愈300亿元。

今年上半年，合景泰富取得投资物业经营收入9.16亿元，同比增长1.7%；上半年商场按权益口径的租金收入同比增长25%，，写字楼租金收入增幅16%。

但不可忽视的是，合景泰富一度经不住千亿规模扩张的诱惑，曾在成都等多个核心城市圈的周边如眉山等三四线城市高调拿地，也为其去库存高企及盈利承压埋下了较大隐患。

今年上半年，合景泰富取得营收约140.8亿元，同比跌幅36.7%，取得核心利润约8.9亿元，比去年同期33.25亿元“暴跌”好几倍，毛利率18.8%、净利率10.5%，与去年同期毛利率32.8%、净利率25.6%相比，降幅惊人。

截至6月底，合景泰富手上可动用的现金及银行结余约222亿元，为偿债比年初减少约73亿元，流动负债涉及附息银行及其他借款226亿元，比年初增加23亿元，偿债压顶可见一斑。

虽有全国主要楼市各种松绑刺激，但今年10月单月，合景泰富取得全口径预售额42.2亿元，依然同比减少54.9%，前10个月前10个月预售额432.2亿元，同比减少约50%。

在融资现金流受限的大背景下，合景泰富销售不给力必然会影响经营现金流入，进而削弱公司整个现金流的安全阀。

所幸，合景泰富外债展期后当前暂未出险，保住了公司财务信用。这次申请发行13亿元中票融资，或与其积极自救努力密不可分。

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