今年首个递交招股书的物管企业来了，是拥有国资背景的深业物业运营集团股份有限公司(简称“深业物业”)。

2月24日，深圳控股发布公告称，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式在港交所主板挂牌上市。同日，深业物业在港交所递交招股书。

在行业龙头企业龙湖智创生活招股书两度失效、众安智慧生活服务延期上市、物管企业估值持续走低的情况下，深业物业此时启动上市的原因是什么？对于物业板块而言，何时走出低迷？合适的上市窗口期什么时候到来？

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深业物业递交招股书，毛利率低于行业平均水平

通过股权穿透发现，深业物业的背景是深圳国资委。

据招股书显示，深业物业自1985年起开始提供物业管理服务，凭借丰富行业经验和高度的市场认可，于2001年成为首批获得前建设部(现称住建部)颁发的一级资质物业管理企业的企业之一。

在传统住宅和商业物业的物业管理服务的基础上，深业物业把握城市服务及商业运营服务的商机，将所服务的业态扩张至政府设施、公共机构、街道、产业园区、商业综合体、写字楼及酒店。

在城市布局上，深业物业63%的在管建筑分布在大湾区，约为3730万平方米。在收入上，大湾区也贡献较多。据招股书显示，2020年、2021年及2022年前9个月，深业物业的总收入分别约为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元，大湾区占比分别为70.6%、75.7%及77.5%。

在规模上，百强企业中，深业物业处于中等梯队。截至2022年9月30日，深业物业总签约建筑面积约为6180万平方米，在管项目总数为462，总在管建筑面积约为5920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。

不过，在盈利上，深业物业的毛利率低于行业平均水平。2020年、2021年及2022年前9个月，深业物业对应的毛利率分别为15.2%、13%、14.6%。而据克而瑞物管数据显示，2022年上半年，57家上市物企毛利率均值27.7%，净利率均值12.5%。

值得关注的是，由于拥有国资背景，深业物业在业务布局上，城市物业服务体量占比不小。据招股书披露，深业物业主营业务包括城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三部分，截至2022年9月30日，三项业务在管建筑面积依次占比48.4%、45%、6.6%。

中指研究院表示，作为国资背景的物业企业，深业物业在城市服务的业务开拓上来看优势与劲头十足，良好的信誉背书为企业开拓城市服务赛道打下了坚实基础。未来，城市服务将成为企业有力的价值增长点。

实际上，自去年以来，受到地产主业的影响，物业板块回归理性，估值持续下调，上市物管企业数量也大幅下降，这种现象一直持续到今年。

对于深业物业选择此时递交招股书，克而瑞物管事业部研究总监究总监汤晓晨分析称：“对民营物企而言，特别是与地产关联物企并不是一个好时机，但深业物业作为深圳国资委旗下国有物企，具有相对更高的信誉和业务增量预期，在当前不确定的市场上更容易获得投资者的信任。”

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，物业行业市值仍处于一个低值，有望回归，但得看整体的市场情况，现在很多国有物业企业确实有上市安排。

高估值红利期已过，有物管企业主动放缓上市节奏

物管企业IPO(首次公开募股)放缓，且有企业主动把控上市节奏。

龙头物管企业之一的龙湖智创生活，已经经历了两次招股书失效。今年1月16日，据港交所网站披露，龙湖智创生活招股书状态变更为“失效”。

接近龙湖集团的人士表示：“2022年年内，龙湖智创生活已经两次通过了聆讯，在通过聆讯的状态下之所以显示失效，推测是龙湖主动调整上市节奏，想等待一个合适的上市时机。”

已经通过聆讯的众安智慧生活，在1月12日晚间发布公告称，将延期进行股票上市，且公司将退回香港公开发售及优先发售的申请股款。

而物管企业在去年上市数量更是大幅下降。据统计数据显示，2022年成功上市的物管企业仅有6家，且从初次交表到成功上市的周期延长。

克而瑞分析人士认为，由于房地产市场遇冷，房企资金链普遍比较紧张，除了受到物管企业自身上市意愿的影响外，港交所对物管企业上市的审批也更加严格，放行速度明显变缓。

对于物管企业来说，合适的上市窗口什么时候来临？在汤晓晨看来，当前资本大环境与之前大不相同，之前的高估值红利期已经过去，短期内并不存在一个更合适的上市窗口。因此，以追求高估值、高融资额度为目的的上市并不合适，部分企业当初谋划上市的前提已经没有了，当下企业上市与否更多需要从自身长期发展需要出发，而不是追逐风口。

随着房地产市场的回温，物业板块是否也会迎来修复？对此，汤晓晨认为，楼市回温不会一蹴而就，由于过去物管企业与关联地产方之间的纠葛，资本市场对房企及物管企业的信心也不会立即修复。当下，资本市场更看重物管企业的背景、治理架构及业务稳定性，更关注发展稳健、盈利真实的物管企业。

（文章来源：新京报）