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出险房企债务重组按下“快进键”

2023-03-02 16:05:31 来源:腾讯网

又一家!

2月28日,中国奥园公布了最新的债务重组进展。


(相关资料图)

根据公告,中国奥园已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议,支持奥园进行全面债务重组及引进战投,同意暂缓偿还债务安排,并承诺不采取任何强制执行行动,以确保运营稳定。

2023年以来,随着楼市复苏进程加快,房企债务重组进程也明显提速。

在奥园之前,2月初,华夏幸福发布境外美元债49.6亿美元以新债券向债权人分配的方式实施重组交割。

不只这两家,中梁控股和祥生控股均债务展期纷纷迎来新进展。而更早之前,融创、龙光、富力的境内债务重组方案也获得通过。

债务重组成为出险房企化解流动性压力的突破口。

随着楼市复苏,行业信心正在积极重建。出险房企债务重组按下“快进键”也给行业带来积极信号,展期或重组方案通过后,为企业经营调整、重回健康轨道争取了宝贵的时间。

自2021年下半年以来,房地产市场持续下行,多家房企陆续出现流动性问题。

自此,出险房企开始了长时间的自救,至2023年,在解决债务问题方面取得了积极的进展,部分企业对到期债务采取逐个展期方式获得成功,也有一部分房企在境内境外债方面取得整体展期成功。

比如,富力实现了境内外债券467亿元人民币展期,而龙光、融创分别实现了境内债223.6亿元人民币、160亿元人民币的整体展期,此外华夏幸福49.6亿美元的境外债也整体展期。

我们看了下,展期加权平均期限均达到了3年及以上。

也就是说,展期方案通过后,将有效缓解其未来至少3年以上的流动性压力,为企业经营调整、回归健康轨道争取了时间。

但债务展期也让房企付出了不小大代价,比如中国奥园,将对同意暂缓偿债安排的债权人支付同意费,金额约为欠付该债权人的境外债务本金额的0.25%或0.5%。

债务展期成功之后,为保证企业回归正常,此类房企仍需努力减债、降杠杆。

债务重组只是回归正轨的第一步。

在债务展期方面的努力之外,企业也努力通过销售回款端实现现金回流,其中包括融创、奥园、富力、华夏幸福等近期均加快了项目纾困以及资产处置速度。

通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度,从而优化企业的债务情况,实现减债降杠杆。

为降低负债规模、实现自救,最主流的方式是通过处置资产回流资金,包括写字楼、商业等存量资产、变现周期较长的项目、多元化板块的收缩如物业公司股权等。比如今年2月份,中国奥园将物业公司奥园健康29.9%股权折价出让给广州国资,回流资金2.56亿港元,此次交易还附带条款买方还需与奥园订立旧改合作协议,也将有利于奥园的旧改项目的推进。

优质项目引入国资企业或者AMC基金战投,回流资金同时为项目引入融资,加快项目开发促进销售回款。

通过让渡部分股权引入项目战投,可以实现回流资金且获得项目融资,推动项目的开发,这些优质项目此前沉淀了部分资金和债务,他们的未来入市盘活也将助力企业增加销售回款且降低债务规模。

而对于部分已经实现前期部分出售但停工的项目,积极取得地方政府的支持,获得纾困基金融资助力项目保交楼,加快项目结算以及销售回款。 

不过值得注意的是,虽然债务重组可以在一定程度上缓解流动性压力,但其本质还只是辅助手段。

无论是展期还是债转股,任何方式的重组都只能缓解燃眉之急,想要根本地解决流动性危机、摆脱困境重回经营正轨仍然任重道远。

重组之后,企业运营改善的核心还是在于销售端,修复基本盘、依靠销售回款恢复自身“造血能力”是关键。

目前,无论是市场端还是融资端,房地产市场利好政策频传,2月百强房企销售业绩同环比双增长,也为接下来房企销售回款注入信心。当下,对于出险房企而言,保交付仍是主要目标,保证货量供应、积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。

实际上,债券的展期成功确实给了企业喘息的机会,但房企重回正轨仍需要很长一段时间。

在当前市场环境整体回暖趋势下,出险房企也需要重回市场。面对债务压力,通过加快折价出售资产、优质项目让渡股权等方式,实现资金回笼;同时对项目纾困,让项目销售加快盘活。根本上来讲,企业想要回归正常经营发展轨道,恢复“造血”能力才是关键。

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