2022年的时尚之一，是提前还房贷。

之前我在“共潮生”年度财富展望的演讲中，讲过我博士生——一个年轻高校金融教授和一个年轻券商首席的真实案例。都是在2022年4月左右把自己家的房贷给还掉了——

4月份跟我两个毕业的博士一起吃饭。男生在卖方当首席，女生在北京高校工作。2017年就被我催着买了房。他坐下来不约而同告诉我，把房贷给提前还掉了。

【资料图】

我大跌眼镜，问为什么？

男生说，“现在不确定性太大，家里两个孩子。我很难想象自己万一什么时候身体不好，或者失业，家里要怎么办。先把债务率降低一点”。女生则是觉得大环境越来越难，担心先生创业失败，还是未雨绸缪的好。

这里面除了“无债一身轻”，应对未来不确定性的考虑外，“合算”也是重要考虑之一。

年轻金融教授有自己的“收益”估算。

1.房贷在5%左右，相当于5%的利息支出。

2.市场上现在没有收益能在5%以上的稳妥理财产品，未来相当长一段时间可能也没有了。

3.所以提前还贷相当于买了个5%的理财产品。

年轻教授不是特例，打开小红书、抖音、微博等社交平台，很多人都在提前还贷，有的全款结清，有的分次提前还本。

那么提前还贷到底合算吗？

我们替大家做估算。

01

提前还贷100万，

一年能省4.5万元？

假设你有一个30年期限的300万房贷，按照等额本息还款（每月偿还的包括本金和利息的贷款不变）

目前你手里有100万流动资金，在做投资，但是市场不好，目前年化利率大约是2%（不要认为这个假设不靠谱，我们在文末附上了2021至今和2022年至今的各种资产的回报率，你会发现大宗商品以外的金融资产回报率很少能超过2%，尤其2022年，几乎全部为负）

每个月的房贷利率是5%/12 = 0.417%

未来12个月，正常还房贷和提前还房贷的现金流估算如下：

1.正常还房贷，投资金融资产，未来12个月的现金流是17.3344万元。

2.提前还本金，不投金融资产，未来12月的现金流是12.8892万元。

换句话说，按照5%的房贷利率，30年等额本息贷款，提前还贷100万，未来12个月可以节约支出4.4452万元，相当于每个月少支出3704元。

如果300万全部提前还，这个数字则变成了11112元。

如果等额本息换成等额本金，这个数字变成了5217元。

02

所以我们应该提前还贷吗

这些数字都挺惊人的。

当时看完后我也萌生了“还贷吧，赶紧的”想法，这一年省好多万呢。

稍微冷静了一下，发现这些计算里面确实有些假设值得推敲。

第一个假设是房贷利率不会变。

如果房贷下降到4%，或者3%， 这个“节约的开支”就变成3.7260万元和3.0588万元，似乎震撼力就大打折扣了。

第二个假设是这100万的投资回报是2%。

如果这100万能投在一个年化10%的金融产品上，现在提前还贷，三五年下来就相当于亏了14～29万。

这么一考虑，我马上打消了提前还贷的念头。道理简单。

首先我认为，从长期来看，中国房贷利率会处于下行通道，5%的房贷利率是不可能永久持续的。

其次从个人来说，我们投资的年化回报率一般不会低于20%，低于5%的概率应该几乎为0，所以这个机会成本对自己来说太高，不合算。

换句话说，一个家庭（个体），但凡你预计自己投资的年化收益率能保持在平均5%以上，提前还贷就不是个合算的动作。

03

那为啥这么多人提前还贷，是傻吗

当然不是！

很多事情，存在就是合理的。即使不一定合算，但一定合理。

比如说，5%回报率，这个数字说高不高，但说低也不算低。尤其给定未来投资环境不确定性增大的情况，持续5%的年化并不是个“唾手可得”的事情。

以前是拼命借钱，现在则是玩命还钱，就是一次主动的居民缩表行为（资产负债表收缩）

为什么？背后大写的三重意思。

没有投资渠道，啥都不靠谱。而贷款利率又太高！贷款首套5.28%（低的也要4.85%），二套更高。市场这么差，感觉还钱就是赚钱。

心理预期直线式下降。要“收缩式发展”，无债一身轻，资产负债表缩水是必选项。以前每年都预期着明年比今年赚得多，房子明年比今年要涨得多。现在实体经济费劲，店铺倒闭，金融产品暴雷，行业收缩，大厂裁员减薪。

减少债务，是老实人、本分人的求生本能。

手里一旦有点钱，希望能“平滑未来现金，保障未来支出安全”。

前一阵子，好些银行的朋友在聊天，说起这个提前还贷潮，都有点头疼，说止不住。收1%的罚金，提前预约， 排队，各种限制措施，都挡不住提前还贷的决心和信念。尤其现在年轻人迷恋社交媒体，更容易引发“羊群效应”，大家跟风。

我当时就笑，这种事情，越是限制，越加速预期恶化。

我们的“对策”啊，经常是左右互搏，不搞点热度不舒服斯基。

他们问，那怎么办？

很简单啊——

降低房贷利率，提高就业率，放松监管，巩固“市场化“预期，不断释放资本市场“向好“的信号和动作（不能光说巨大支持，市场比谁都精明，有没有真金白银支持太容易辨别了），企业利润上行，资产价格上行，你看还用什么限制，罚金。

那到底年轻人应不应该提前还贷呢？

我的答案是，不一定合算。

但假如你家庭未来的长期现金流面临着“支出增速 >收入增速”的风险，或者你有类似的强烈担忧，这未尝不是一个合理的选择。

图表1 各大类资产，2021年6月至今回报率

数据来源：Wind，截止2022.08.06

图表2 各大类资产，2022年初至今回报率

数据来源：Wind，截止2022.08.06