这几天的楼市很热闹，除了各地继续“因城施策”，逐步放宽（取消）限购、限售政策，降低首套房商业贷款利率外还传来了两个耐人寻味的消息，我们一个一个来分析。

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你也能成为陆家嘴大平层的房东了

上海浦东新区陆家嘴区域的房价早已超过了15万元每平方米，豪宅的单价更是达到了30万元以上，一套200平的大平层怎么也得5000万元打底。

别说普通人了，就连百万年薪的金领成功人士也得不吃不喝，从第一天上班开始干到60岁退休才能集齐房款。你也想做房东？

兄弟，这才上了几个菜啊，喝慢点！

不过，随着证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作以及中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，你的梦想可能会在不远的未来得以实现。

什么是不动产私募基金？

第一，私募基金区别于公募基金，不是所有人都能投资的。

咱们平时提到的基金主要指公募基金，随时随地都能购买，既没有资产规模限制也没有最低买入额要求，买个100元玩玩都行。

私募基金则不同，“私”意味着只有小部分人能够参与。差一点的私募基金只是对购买人的财力有要求，比如，至少拥有300万元以上的金融资产（不能把房产算上）或者连续三年的年均收入不低于50万元。好一点的还会对投资人进行筛选，你不认识基金设立人有钱也买不到，比如张磊的高瓴可不是谁都能买到的。

第二，传统私募基金投资股票，不动产私募基金投资不动产。

无论是公募基金还私募基金都要把钱投资到具体标的上才能为投资者创造财富，说白了基金公司就是投资人的代理人，我们出钱，他帮我们投资，盈亏由我们自己承担。

基金的投资品种很多，但绝大部分投资股票，尤其是上市公司的股票。不动产私募基金不同，是专门投资不动产的基金。所谓不动产主要指高速公路、桥梁、物流仓库、建筑物等没法移动的固定资产。

需要说明的是以前也有专门投资不动产的股权私募基金，但投资标的里并没有住宅。这次试点工作的最大亮点是私募基金可以买住宅了，投资范围扩大至存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

说的很明白了，今后私募基金能够买卖各类住宅，说不定买你房子的就是某只不动产私募基金，租房人的房东可能也是一家私募股权投资基金公司。

目前只有机构投资者可以投资不动产私募基金，但我相信随着试点工作的推进未来个人投资者也能参与进去。这么一来，虽然你可能掏不出数千万甚至上亿元买下北上广深核心区域的豪宅，但通过投资不动产私募基金间接成为了豪宅的房东，每年收取主要为租金形式的投资收益，合资“买下”陆家嘴的大平层不再是遥不可及的梦了。

全国有6亿栋房屋建筑，是“栋”不是“套”

与房地产有关的另一个大消息来自全国自然灾害综合风险普查调查报告。

据中国青年报报道，“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

6亿栋建筑，不是6亿套住房，这是什么概念？反正我是很难想象出来的。当然，我们也不应该夸大其词，有人故意将6亿栋建筑描述成城市里有6亿栋住宅，这是有问题的。

第一，农村地区有大量居民建筑，基本上一户一栋。我国农村家庭户数在2亿户以上，一家一栋住房就占据了6亿栋里的三分之一。

第二， 建筑物除了住宅还包括医院、学校等事业单位办公楼，工厂厂房、商务楼、商业设施、公共基础设施等，这些同样需要从6亿栋里扣除。

第三，去掉以上两类建筑后剩下的才是城市的住宅栋数，具体为多少没有给出官方数据，估计怎么也得有1亿栋吧。

1亿栋与6亿栋的差距虽然非常明显但依然是一个非常夸张的数据，难怪各地空置率居高不下，三、四线及以下城市晚上频现“鬼城”，一桩几十户的楼里亮着灯的才几户人家，不知道的还以为这栋楼里的居民都是午夜工作者，白天睡觉、晚上出去贡献GDP呢。

房多人少，私募基金前来救场

以前开玩笑的时候经常会说中国什么都缺就是不缺人，现在不能这么说了。2022年全国人口时隔数十年首次出现负增长，总量上整整少了85万人，印度极有可能在今年超越我国成为全球人口总量最多的国家。单独二胎、全面二胎、全面三胎政策逐一实施，可效果不尽如人意，新生儿数量急剧下滑，去年跌破了1000万大关。

那么当下的中国什么最多呢？怕是城市住房了，尤其是大量二线以下城市，房子套数都快比当地的常住人口多了。

2022年全国大部分地区的楼市陷入萧条，各类救市政策不断涌现，但截至目前除了极少数经济发达城市外收效甚微。而在高层重提房地产行业依然是支柱型产业的当下楼市是必须救的，新的救市手段会不断涌现，直到接盘侠们恢复信心为止。

不动产私募基金和6亿栋楼（住宅应该不超过1亿栋）两个原本没多大关系的消息在稳楼市政策的指引下联系到了一起。

截至2022年末，与不动产有关的私募基金共计2262只，存续规模1.61万亿元，投资方向主要为商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，未来这些私募基金将可以投资住宅，加上新成立的不动产私募股权基金，万亿级别的资金可能会流入住宅市场，楼市要重新火爆了？

在我看来并非如此，政策引导资金进入楼市不意味着钱就真的会进去。私募基金的操盘手都是人精，不赚钱的事是不会做的，让他们做接盘侠没那么容易，更不要说把钱投给现金流断裂、等着钱进来补窟窿的开发商了。

有时候觉得咱们的决策者太过“天真”，总以为现在还是当年那个不管三七二十一跟着政策走的时代。不能说政策不重要，相反，政策很重要，但硬要将正在ICU抢救的楼市送到KTV显然是不符合经济规律的。

至少国家队得先入场啃下最硬的骨头，民间资本一看机会来了才有可能跟着涌入，否则再好的政策到了落实环节都会变成空中楼阁，发挥不了作用。

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