观点指数受国内外各种不利因素影响，资本市场上各类投资产品的波动都在增大。在充满不确定性的环境之下，持续稳定的现金流和可预期的收益成为了许多投资者追求的目标，特别是主客观上都追求稳定的保险资金。

(相关资料图)

因此，具有可预期稳健收益的公募REITs持续受到资金追捧。并且，国内产权类资产REITs上市后二级市场交易的资本化率大约为4.5%左右，而一级市场大宗交易的资本化率大约为6%-8%，存在一定的价差空间，投资者在REITs上市后能取得这部分溢利。

国寿投资作为中国人寿旗下专业另类投资平台，自国内公募REITs开始申报以来就相当重视该领域的投资布局，旗下拥有国寿资本和国寿不动产两个可协助其进行REITs投资的平台。

除了参与战略配售外，国寿还先行布局了两只不同领域的Pre-REITs基金，分别为北京绿色基础设施投资基金和东久REIT园区基金，未来将通过收购优质基础设施资产进行储备和培育的方式，确立全链条的闭环模式。

险资打新热情高，国寿投资抢位REITs配售

2021年11月，银保监会针对保险机构下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，自此打开了险资参与国内公募REITs投资的序幕。

目前国内公募REITs主要涉及交通、能源、环保、产业园和物流园等基础设施领域，与险资以往投资领域吻合，但以往大多采用债权投资计划的方式投资。

因此，险资往往无法享受资产培育期的增值空间，以及优质的基础设施项目运营管理所带来的价值贡献，而公募REITs则解决了这个问题。

东方财富Choice数据显示，截至11月17日，已有23只公募REITs产品获批发行，险资参与了其中22只产品的配售，通过战略配售和网下配售合计配售金额约110亿元，占总募资金额的约16%。

从参与的保险机构来看，资金量大的保险机构获配份额较多，中国人寿、平安人寿、泰康人寿、新华人寿等机构通过多个投资平台参与投资，均获得10只以上公募REITs的配售份额。

此外，作为保险资金重要的综合性投资平台，中国保险投资基金也积极参与公募REITs投资，获得11只公募REITs的配售份额。

由于获取公募REITs的战略配售份额有一定先决条件，相关项目资源和合作基础成了关键因素，因此要成为战略投资者而获配并不容易。从已完成上市的产品来看，有的保险机构直接成为战略投资者，也有的保险机构借券商或基金的资源，通过资管计划这一委托投资方式成为战投。

国寿投资公司作为中国人寿旗下专业另类投资平台，自国内公募REITs开始申报以来就相当重视基础设施公募REITs的投资体系建设和团队组建，除了在配售阶段积极参与外，还早已对Pre-REITs、基金扩募等其他REITs领域进行布局。

国寿投资旗下拥有两个可协助其REITs布局的平台，分别是基金管理平台国寿资本和负责实物资产投管的国寿不动产，两个平台均参与到了REITs的投资当中。

其中，国寿资本是国寿投资旗下基金管理平台，以新基建、新能源、新产业为重点投向，目前在管基金已达16只，累计签约规模逾1200亿元。

据观点指数查阅各REITs发售份额公告，国寿投资及下属投资平台已参与6支REITs的战略配售，行业范围囊括清洁能源、高速公路、租赁住房和产业园区，出资总额最多的为华夏中国交建REIT，出资9399万元；认购份额占比最大的是建信中关村REIT，占总额的7.66%。

积极参与Pre-REITs建立，先行一步瞄准扩募

REITs尽管与险资适配性高，但随着抢购资金的增加，公募REITs的投资难度在提升，产品的网下获配比例已低于1%。

因此，在公募REITs配售比例低、战配获取难的情况下，进入二级市场难以保证稳定收益，此时转投Pre-REITs，参与底层基础设施项目运营管理，不失为一个好的选择。国寿投资则是在险资投资机构中走得最快最远的一员。

早在2021年12月31日，国寿投资旗下国寿资本就已与首钢基金发起设立北京绿色基础设施投资基金，首期规模45亿元。这是国内首只绿色Pre-REITs股权投资基金，重点投资垃圾处理、污水处理等绿色生态环保基础设施项目。

今年10月14日，国寿投资参与战投的东久新经济REIT在上交所成功上市。

同日，中国人寿和东久新宜合作发起的Pre-REIT基金完成签约，投资标的为长三角区域智能制造产业园区，总投资规模近30亿元，拟投总建筑面积为78.34万平方米，区位选择与东久新经济REIT基础资产相一致。项目运营成熟稳定后则可快速通过对东久新经济REIT进行扩募的方式上市，提前回笼投资收益，促进园区开发的良性循环。

对于Pre-REIT基金而言，其面对的投资标的或多为已建成但收益不佳的资产，因此被收购资产需要专业的产业方运营机构才能进行培育、孵化，而国寿投资这方面的能力稍微欠缺，正需要东久新宜在这方面的能力。

在庆祝东久新经济REIT成功上市的报道中，中国人寿对外表示，其早于2021年与东久新宜联合投资位于上海张江科学城成熟稳定的研发办公资产。表明了国寿投资与东久新宜的合作已有时日，双方对各自的优势已有一定了解，未来合作还会继续深化。

这两支Pre-REITs基金都将通过收购优质基础设施资产进行储备和培育，为资产赋能实现项目价值提升，未来将孵化成熟的项目置入公募REITs中，确立全链条的闭环模式。