在轰轰烈烈的广州旧改大局中，康鹭片区，大概是如今最受关注的一个。

(资料图)

近日，一份在片区贴出的公告，让人看到这里的旧改，终于要有进展了。

这份公告中提到，“康鹭片区城中村改造即将于明年正式启动”，自8月18日起，康鹭片区集体物业的承租人和实际使用人，不得私自转租。下面是满满14个公章。

这份公告一出，康鹭旧改总算有了明确的时间点。

跟预期相比，这动作不算快，但至少是有动作。

今年以来，广州的旧改全面发力，各种新招齐出。

康鹭旧改，其位置、体量以及旧改难度，都将是广州这盘旧改大棋下得如何，最好的一个检验。

康鹭，加速动起来

康鹭片区，是指位于海珠中部的康乐村、鹭江村。

从位置上来看，片区正处于广州中轴线南端，与珠江新城、广州塔直线距离都只不过两三公里，从鹭江出发，三站地铁就到珠江新城。

目前片区周边在售的新盘，有保利四季和颂和方圆美林·滨江壹号，体量都不大。目前保利四季和颂售价在8万+/㎡。

在2020年12月，康鹭片区就与合生创展签订改造合作意向协议。整个项目改造总建面约335.94万平，总投资346.67亿。

如此地段，如此体量，康鹭片区的价值不用多说。根据此前的估算，康鹭村项目的总货值，预计近千亿元。

但其改造难度，也自然远超其它项目。

除了大体量、核心地段之外，康鹭片区的难点，还在于这里是广州著名的“制衣村”，聚集着庞大的服装加工产业，工作、生活于此的人口超10万人。

说是城中村，其实已经相当于一个不小的城镇。

康鹭村航拍，图源：广州PLUS

庞大的制造产业，带动了这里乃至海珠的经济发展，也给这里带来了不少老大难的问题。

改造很难，但又必须要改。

去年疫情的爆发，也加速了这里改造的进程。

疫情过后，康鹭片区改造的进度条，在一点点缓慢的前进。

12月，康鹭片区开始拆违；

1月，广州发布127个城中村旧改项目计划，康鹭片区位于“前期工作项目”名单；

2月，海珠区发布推进城中村改造实施方案，提到8月底前完善康鹭片区策划方案和更新单元规划方案征求意见稿；海珠高质量发展大会，提出年内完成康鹭片区20万平方米拆违目标；

3月，康鹭片区集体物业所有顶楼非混凝土结构的临建不再出租并立即拆除；

如此重要的项目，交由合生一家操刀，难度确实不小。

不过如今广州围绕旧改的一系列新政，也有望推进项目的进展。

近日，广州城中村改造房票安置建议稿出炉，房票安置这一手段即将登上舞台。

房票安置，意味着旧改项目将不再建设安置房，而是发放房票给村民，由村民自己购置商品房。

虽说具体细则还未出炉，但这无疑能让旧改有更灵活的操作。

或许很快，我们就能看到康鹭片区更具实质性的进展了。

康鹭，何去何从

与其它旧改项目不同，康鹭片区的改造，涉及的不仅仅是村民的安置，更是其中庞大的服装加工产业的转移。

服装产业，历来是海珠经济的重要支柱。

仅康鹭周边的中大纺织服装商圈，年交易额估算就超过2000亿元。数值与南沙区一年的GDP相当。

可以说，海珠豪宅最有力的支撑，不是琶洲的互联网从业者，而是低调的服装产业老板们。

因此，康鹭要改造，产业的搬迁，才是难点。

早在2019年，广州就在研究将中大布匹市场的物流、仓储、加工等产业逐步疏解到清远。

但实际上，产业链的搬迁，谈何容易。

康鹭片区的制衣产业，从不是靠规划形成的，而是自发形成的。

在中大纺织商圈里，原料采购、服装加工、展览、批发出售...服装产业全链条，在周边三公里内即可高效地完成。一批衣服从下单到出货，周期只需要3天以内。

而其中，康鹭两村凭借低廉的房租和庞大的劳动力，承接的服装制造，正是这一链条的关键。

要一下子搬迁到80公里外的清远，难度可想而知，大多数企业也并不乐意。

图源：中大国际创新谷

另一方面，村民的意愿，也是关键。

根据此前公布的数据，在2014年至2018年期间，康乐村和鹭江村村民的每年人均分红，就在20万左右，比已经完成改造的猎德村、琶洲村村民还高。

出租房屋的租金，更是取之不竭的聚宝盆。

至于城中村脏乱差？反正村民大多也不住这里面了。

康鹭村航拍，图源：广州PLUS

但对于海珠来说，康鹭片区位于心脏地段，终究不能一直保持着脏乱差的城市界面，靠劳动密集型产业发展经济。

根据海珠的规划，未来中大纺织商圈将打造为时尚产业总部、展示交易中心、新品研发发布中心。

比起当世界工厂，这里的野心是要成为广州的“小巴黎”。

至于制衣等商家的搬迁，在清远之外，近来海珠也在研究就近搬迁至增城、番禺等地，让商家更容易接受。

总之，再难，康鹭的旧改终究得推进。

海珠的未来，广州旧改的大棋，都被康鹭片区的一举一动牵动着。

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