◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 编辑 | 密探财经

被称之为“示范房企”的美的置业，近期有一个重大资本动作，让资本圈颇为关注。

地产密探最新获悉，万向信托正在为这家“珠海民企”发售“美的置业1号债券投资集合资金信托计划”的新产品，计划募资1亿个信托单位，应该是筹集1亿元。

该信托计划期限2年，年收益率4.7%，为固定收益型，这要明显低于当前一般房地产项目涉及“股权、贷款或权益”类信托产品收益率。

换句话说，作为上述信托计划受托人，万向信托将向N个合格投资人筹集1亿元资金，投向美的置业的债券，以实现融资方美的置业的债券募资计划。

不过，万向信托官方并未公开上述信托产品的推介书。此次到底是美的置业新发的债券融资计划，抑或旗下存量债券回售再融资？

就银行间市场而言，上清所披露美的置业手上一共有5只中期票据（MTN）存续产品，且全部是2022年所发的。

再看沪深证交所平台上，美的置业存量公司债3月面临回售的，只有“20美置02”第2期产品，但已明确说，此次回售不转售。

有知情人士透露，此次信托计划对接的是“新发债券”，认购门槛最低30万元，以5万元整数倍递增，将投向“22美的02”。

地产密探获悉，美的置业“22美的02”去年底已上市交易，品种一发行规模6 亿元，票面利率3.9%；品种二发行规模6.5亿元，票面利率4.9%。

上述知情人士还补充说，万向信托计划投的是“22美的02”品种一民生通惠资管产品和信保基金。

注意！民生通惠资管是民生保险的全资子公司，民生保险是万向控股子公司，实控人鲁伟鼎，已故知名企业家鲁冠球之子。

目前，万向控股是万向集团的金控平台，据说除了券商牌照外，其他金融牌照都已集齐，其中万向信托为其控股76.5%的附属子公司。

依此来看，万向信托此次投资美的置业“22美的02”品种一，相当于部分投向了关联方民生通惠资管。

颇为疑惑的是，民生通惠资管投资“22美的02”品种一的年利率只有3.9%，为何万向信托计划敢给信托投资人说年收益率4.7%？

有金融圈内人士说，3.9是票面收益，应该还有折价买债券的收益，否则将不通啊。“折价需要填补，发行人要补的。”

2022年中期末，美的置业净负债率44.9%；剔除受限现金后的现金短债比1.73，但扣除预售款后的资产负债率仍高于70%红线。

虽如此，美的置业背靠“电器大王”美的集团这棵大树，使得公司资信评级较高，也成为去年10月房企再融资松动后，第一批被列入试点发债的民营房企。

今年2月初，美的置业获批注册150亿元中票工具（MTN），同期还有万科、新城、新希望等非国资控股房企，除了新希望，万科、新城注册额也在百亿级以上。

今年前2个月，美的置业全口径销售金额150.2亿元，同比增加5.5%，成少数民营房企销售额正增长的。2022年，美的置业全口径销售额792.4亿元，同比下滑42.2%。

2月中下旬以来，重点城市的楼市回暖显著，为重仓一二线的大型房企创造了抢收窗口期，地产央国企受益最大，也是出险民营房企加快债务重组、自救翻身的机会。