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每日视点!首日涨幅近12% 京东仓储REIT上市:巨头争相入局 仓储物流REITs“热”在哪?

2023-02-09 08:32:14 来源:每日经济新闻


2月8日,嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“京东仓储REIT”;基金代码:508098.SH)在上海证券交易所上市。京东仓储REIT于2022年12月26日正式获得中国证监会注册批复,仅一个多月就完成了后续流程并顺利上市。

《每日经济新闻》记者了解到,京东仓储REIT基金类型为契约型封闭式,基金合同期限为46年,基金募集份额总额为5亿份,发售价格定为3.514元/份。今日开盘后迅速上涨,截至收盘,上涨11.64%为3.923元/份。


【资料图】

另据嘉实基金公告,该REIT在发售阶段累计吸引近720亿元资金,其中网下投资者询价获得超126.04倍认购,面向公众投资者发售部分“一日售罄”,并提前结束募集。

事实上,基础设施公募REITs是近两年来炙手可热的资本市场新物种,推出以来一直备受关注。从高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流,再到保障性租赁住房,我国市场的REITs项目类型不断丰富、市场规模持续扩容。

一般而言,仓储物流项目的投资,回报期较长,资金占用成本高,一定程度上限制了行业发展。而以仓储物流基础设施资产开展公募REITs,无疑对于盘活存量仓储物流资产,形成投资良性循环等具有重要意义。

对个体企业来说,将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市,在一定程度上能减少自有资金投入压力,为京东集团整体业务“松绑”。

第三只仓储物流REIT

值得一提的是,京东仓储REIT是目前我国已成立的第三只仓储物流REIT,前两只为红土创新盐田港REIT(108301.SZ)和中金普洛斯REIT(508056.SH)。

在上市仪式现场,京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟,京东产发优秀员工代表的廊坊经开项目王忠磊和重庆项目杨春,与嘉实基金董事长赵学军等多位嘉实基金高管,共同敲锣。

记者了解到,此次京东入池的资产包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区,合计建筑面积约35.1万平方米,均系稀缺的高标仓项目资源。京东方面数据显示,三个项目出租率均达到100%即满租状态,租约期限均在5-6年,高于行业平均水平的3年。

项目收益上,此前招募说明书显示,2022年上半年,嘉实京东仓储基础设施REIT的3个园区营业收入合计达5315万元,净利润2079万元,净利润率达到了38.8%,重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。

此外,京东产发是京东仓储REIT的资产运营管理机构,其作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团,持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

京东给出的一组数据显示,自2014年在上海建成首座智能物流仓储中心“亚洲一号”,截至目前,京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区,管理园区总面积超2000万平方米,并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。

此前,由于缺乏成本相对较低的融资渠道,与同行相比,京东无论在“亚洲一号”的布局力度和数量上,还是在已建成园区的盈利等方面,都有很大的进步空间,特别是在与以普洛斯为首的外资物流仓储企业的相对比之下。

高需求“点燃”仓储物流REITs

基础设施公募REITs从推出至今,一直备受关注。相应数量以及覆盖领域的扩容也一直为外界期待。不过,与相对成熟的美国REITs市场相比,我国公募REITs数量、品种都处于早期阶段,这与我国庞大的基础设施投资规模尚不匹配。特别是仓储物流REITs较为稀缺。

记者了解到,仓储物流基础设施可以细分两类,分别为高标准物流仓储和普通物流仓储。此次京东仓储REIT均为稀缺的高标仓项目资源。

仓储物流早期以规模大且相对分散的普通物流仓储为主,而随着电商、新零售、直播电商等上游行业的发展与演进,其对于仓储物流的更高需求,以及供应链整合能力等,都促进了高标仓的发展。

胡伟在仪式现场接受采访时表示,REITs产品的推出,为破解我国仓储物流行业发展的顽疾和困境,提供了一个解决路径。

“总体来看,我国仓储物流供给侧结构性问题相对较突出,大量低端仓库长期闲置与高端仓储设施供不应求局面并存。与此同时,一些行业本身特性也限制了仓储物流行业的进一步发展。”胡伟认为。

多个公募REITs行业人士对记者表示,仓储物流资产本身就具备标准化程度高、市场存量高等特性,因此,无论是首发还是后续扩募,仓储物流基础设施REITs的可复制性均较强。

招商银行研究院分析认为,高标仓具有良好的REITs属性,投资者偏好有助于降低发行难度。

高标仓作为优质的仓储物流资产,具有经营模式成熟、租约时间长、投资回报稳定和资产权

属明晰等特点,且大多数分布于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等重点支持区域,与公募REITs的要求高度匹配,有望成为重要的受益类别。

高标仓仓储物流资源的稀缺性和重要性以及项目的可复制性,共同构成了仓储物流REITs火热的根本原因。

而发挥公募REITs的直接融资作用,进一步盘活存量仓储物流资产,对我国整体物流产业的升级同样具备重要的战略意义。

“首只民企仓储物流REIT成功发行上市,将极大地激发和增强民间投资参与供应链基础设施的活力和信心,也有助于推进仓储物流业数字化、网络化和智能化发展。”京东集团首席财务官许冉也在上市仪式致辞中如此表示。

不过,还是要提醒投资者,应当理性判断,通过长期眼光,根据未来的分红预期合理评估REITs价值,避免不必要的投资损失。

(文章来源:每日经济新闻)

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